SOBRE A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO E SUAS IMPLICAÇÕES NA HASTA PÚBLICA (LEILÃO JUDICIAL)

SOBRE A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO E SUAS IMPLICAÇÕES NA HASTA PÚBLICA (LEILÃO JUDICIAL)

A fim de esclarecer a dúvida que parece ser uma das grandes questões da compra de imóveis em hastas públicas (leilões), é que pretendo tecer alguns comentários sobre a seguinte pergunta: Porque o valor das avaliações dos imóveis geralmente é abaixo do valor de mercado?

Pois bem. Quando da alienação consensual de um imóvel os figurantes do negócio ajustam o preço livremente entre si. Ocorre que quando um particular pretende alienar seu imóvel é normal que se procure ajuda de profissionais gabaritados para tal, que são os corretores de imóveis com a devida habilitação no CRECI.

Fato distinto ocorre diante do procedimento litigioso. A avaliação de bens neste caso encontra guarida na denominada Fase Instrutória da Expropriação, que ocorre após a penhora do bem.

Segundo a melhor doutrina “A penhora é o ato executivo que afeta determinado bem à execução, permitindo sua ulterior expropriação, e torna os atos de disposição do seu proprietário ineficazes em face do processo”, ou seja, penhorar é o ato de apreender bens executado para satisfazer seu débito.

Dito isto, voltemos ao sistema da avaliação dos bens. A tarefa de avaliar o preço de mercado dos bens penhorados constitui tema probatório. É o que diz o Art. 420 do Código de Processo Civil “a prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação”.

Exame é a perícia que se realiza sobre bens móveis e sobre pessoas. Vistoria é a perícia sobre bens imóveis. Avaliação é a pericia que se realiza com o objetivo de aferir o valor de determinado bem, direito ou obrigação.

Dada a breve explicação dos conceitos básicos da penhora e avaliação, chegamos ao ponto motivador deste breve artigo.

Em certo momento do processo, mas especificamente na fase de execução, temos o artigo 680 do Código de Processo Civil:

“Art. 680. A avaliação será feita pelo oficial de justiça (art. 652), ressalvada a aceitação do valor estimado pelo executado (art. 668, parágrafo único, inciso V); caso sejam necessários conhecimentos especializados, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.”

A avaliação do referido artigo é o dimensionamento econômico do bem penhorado. Trata-se de ato intimamente ligado à penhora e à finalidade executiva. É atividade do Oficial de Justiça.

Esta atividade é regulamentada à luz do disposto no art. 143, V, do Código de Processo Civil.

“Art. 143. Incumbe ao oficial de justiça:

(…) V – efetuar avaliações.”

O Oficial de Justiça tem atribuição de auxiliar o órgão jurisdicional cumprindo funções de comunicação, constrição, polícia e de avaliação. Os atos do Oficial de Justiça tem fé pública, gozando de presunção de veracidade.

Entende-se que a avaliação com base em conhecimentos gerais é considerada uma estimativa ou ainda, a determinação de um valor aproximado.

Devemos entender que o Oficial de Justiça é um servidor público, com atribuições muito bem determinadas pela legislação vigente. No entanto não faz parte destas atribuições qualquer tipo de qualificação que lhe permita avaliar um bem imóvel da mesma maneira que um profissional habilitado para tal, como é o caso dos Corretores de Imóveis com habilitação no Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Outro fator a ser considerado é que na grande maioria das vezes o Oficial de Justiça quando do cumprimento da diligência, é mal recebido por aquele que tem o bem penhorado. É comum, o ato do executado literalmente impedir que o servidor da justiça entre em seu imóvel para efetuar a avaliação.

Dada a impossibilidade de se proceder a avaliação, ocorre o que chamamos de avaliação indireta do imóvel que, geralmente, baseia-se no valor venal do imóvel, ou seja, não há como se aferir um valor que de fato seria o mais correto, considerando as condições do imóvel e muito menos seu valor de mercado, que, repita-se, deveria ser feita por quem de direito: o Corretor de Imóveis.

Feita esta avaliação e passado o prazo para impugnação (que raramente acontece) o valor da avaliação feita indiretamente é o que vale na hora do pregão do bem na Hasta Pública ou Leilão Judicial.

Este é o motivo principal da discrepância de valores de imóveis quando feita através da sua arrematação ao invés de uma compra comum (alienação consensual).